로엘법무법인 고양부동산전문변호사의 조력으로, 임대인의 특약 위반 및 보증금 미반환으로 고통받던 외국인 의뢰인이 보증금반환청구소송에서 전부 승소하여 보증금과 손해배상금 등 2억 7천만 원대를 모두 돌려받았습니다. 임대인이 계약 후 부동산에 가압류가 설정되도록 방치하여 특약을 위반하자, 변호사는 계약 해지를 통보하고 신속히 소송을 제기하여 의뢰인의 소중한 재산을 지켜냈습니다.

• 주택임대차보호법 제3조

  주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 갖는다고 규정합니다. 외국인의 경우 출입국관리법에 따라 '체류지변경신고'를 하면 주민등록과 동일한 효력이 인정됩니다. 또한, 주택임대차보호법 제6조 및 제6조의2에 따르면 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 민법 제623조는 임대인이 계약 기간 중 임차인이 주택을 사용, 수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다.

의뢰인은 외국 국적자로, 2023년경 경기도 고양시의 한 오피스텔에 대해 보증금 2억 6천만 원의 전세계약을 체결했습니다. 계약 당시 '임대인은 임차인의 보증금 전액에 대해 보증보험 가입에 협조하고, 이를 위해 필요시 근저당을 감액하며, 계약기간 동안 추가 제한물권을 설정하지 않는다'는 특약을 명시했습니다. 그러나 계약기간 만료 후 묵시적으로 갱신된 상태에서, 임대인의 다른 채무 문제로 2025년경 해당 오피스텔에 가압류가 등기되었고 이로 인해 보증보험 가입이 불가능해졌습니다. 임대인이 연락을 회피하며 문제 해결 의지를 보이지 않자, 의뢰인은 로엘법무법인 고양부동산전문변호사를 찾아왔습니다.

본 사건의 쟁점은 임대인의 명백한 특약 위반을 근거로 임대차 계약을 적법하게 해지하고, 보증금 전액과 그에 따른 손해배상금까지 안전하게 회수하는 것이었습니다. 특히 외국인인 의뢰인이 주택임대차보호법상 대항력을 제대로 갖추었는지, 묵시적 갱신 후 해지 통보의 효력이 언제 발생하는지가 중요했습니다. 이에 고양부동산전문변호사는 다음과 같이 조력했습니다.

• 법리적 주장 구성

  고양부동산전문변호사는 의뢰인의 '체류지변경신고'가 주택임대차보호법상 '주민등록'과 동일한 효력을 가져 대항력이 유효함을 명확히 했습니다. 또한, 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고 3개월 후 효력이 발생한다는 법리를 근거로 계약이 적법하게 종료되었음을 주장했습니다.

• 객관적 증거 확보

  임대차계약서(특약사항 포함), 등기사항전부증명서(가압류 내역), 내용증명(계약 해지 통보), 보증보험 가입 불가 회신 내역 등 임대인의 귀책사유를 명백히 입증할 자료를 철저히 확보하여 소장에 첨부했습니다.

• 신속한 소송 진행

  보증금 원금뿐만 아니라, 임대인의 채무불이행으로 의뢰인이 겪은 정신적 고통에 대한 위자료와 자비로 지출한 가스누수탐지기 교체 비용(필요비)까지 청구 범위에 포함하여 소송을 제기했습니다. 임대인이 소장 부본을 송달받고도 아무런 답변을 하지 않자, 무변론 판결을 통해 조속히 승소 판결을 이끌어냈습니다.

로엘법무법인 고양부동산전문변호사의 조력으로, 법원은 의뢰인의 청구를 모두 받아들여 "피고는 원고에게 보증금, 위자료, 필요비를 포함한 2억 7천만 원대 전액을 지급하라"는 전부 승소 판결을 선고했습니다. 임대인의 무대응 속에서 자칫 보증금을 떼일 위기에 처했던 외국인 의뢰인은 변호사의 신속하고 정확한 법적 조치 덕분에 소중한 재산을 모두 지킬 수 있었습니다.

전세계약 시 특약사항은 매우 중요합니다. '계약 기간 중 추가 근저당 설정을 금지'하거나 '보증보험 가입에 협조한다'는 내용을 명시하면 임대인의 채무불이행 시 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 유력한 근거가 됩니다. 특히 외국인 임차인의 경우, 체류지변경신고를 통해 대항력을 확보하는 것이 필수적입니다.