로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로, 의뢰인(채권자)은 담보 부동산 경매 절차를 방해하던 수억 원대 허위 유치권에 대해 부존재 확인 판결을 받아 전부 승소하였습니다. 상대방들이 허위 공사대금 채권을 근거로 유치권을 신고하여 경매 진행에 차질이 발생했으나, 본 법무법인은 채권의 부존재를 입증하여 의뢰인의 권리를 지켜냈습니다.

• 민법 제320조 제1항

  타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있음을 규정하고 있습니다.

• 민사소송법 제218조

  확정판결의 기판력은 소송 당사자에게만 미치는 것이 원칙이며, 제3자에게는 효력이 미치지 않음을 규정하고 있습니다.

• 인용 요건

  유치권부존재확인 소송에서는 유치권을 주장하는 피고가 피담보채권의 존재, 목적물과의 견련관계, 적법한 점유 등 유치권의 성립 요건을 모두 주장하고 증명해야 합니다.

의뢰인인 금융기관들은 2024년, 한 주식회사에 수십억 원을 대출해주면서 공장 부동산에 공동근저당권을 설정하였습니다. 그러나 채무자 회사는 2025년 초부터 이자를 연체하였고, 결국 기한이익을 상실하였습니다.

이에 의뢰인들은 대출금 회수를 위해 담보 부동산에 대한 임의경매를 신청했습니다. 그런데 경매 절차가 진행되던 중, 상대방 회사 두 곳이 총 9억 원이 넘는 공사대금 채권이 있다며 유치권을 신고하였습니다. 이로 인해 경매 절차가 지연되고 정당한 낙찰이 어려워지자, 의뢰인들은 허위 유치권 문제를 해결하기 위해 로엘법무법인 서울민사전문변호사를 찾아왔습니다.

본 사건의 핵심 쟁점은 상대방들이 주장하는 공사대금 채권(피담보채권)이 실제로 존재하는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 유치권부존재확인 소송을 제기하며, 상대방들이 주장하는 채권이 허위라는 점을 집중적으로 파고들었습니다.

• 제1 쟁점

  피담보채권(공사대금)의 실재 여부

• 대응 논리

  유치권부존재확인 소송에서는 유치권을 주장하는 측에서 채권의 존재를 입증해야 할 책임이 있습니다. 본 변호인단은 상대방들이 제출한 증거들의 신빙성이 매우 낮다는 점을 지적하며, 채권이 존재하지 않는다고 강력히 주장했습니다.

• 입증 방법

  변호인단은 상대방들이 제출한 공사계약서, 공사완료확인서 등을 면밀히 분석하여 ① 공사계약이 채무자 회사가 사실상 폐업한 이후에 체결된 점, ② 공사완료확인서가 모두 동일한 양식으로 작성되어 신뢰하기 어려운 점, ③ 상대방 회사들과 채무자 회사의 임원들이 서로 관련 있는 특수관계인이라는 점 등을 증거를 통해 입증하며 채권의 허위성을 밝혔습니다.

• 제2 쟁점

  인낙조서의 제3자에 대한 효력

• 대응 논리

  상대방들은 채무자 회사를 상대로 별도의 공사대금 소송을 제기하여 '청구를 인낙한다'는 내용의 인낙조서를 받아, 이를 근거로 채권이 확정되었다고 주장했습니다. 이에 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 인낙조서의 기판력은 소송 당사자에게만 미칠 뿐, 제3자인 의뢰인에게는 효력이 없다고 반박했습니다(민사소송법 제218조).

• 입증 방법

  청구의 인낙은 실체법상 채권의 발생 원인이 되는 법률행위가 아니라는 대법원 판례를 인용하며, 인낙조서만으로는 실제 채권이 존재한다고 볼 수 없음을 논리적으로 주장했습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 체계적인 변론 끝에, 재판부는 변호인단의 주장을 모두 받아들였습니다. 법원은 상대방들이 제출한 증거만으로는 공사대금 채권의 존재를 인정하기에 부족하고, 채무자 회사와 공모하여 허위의 외관을 만들었을 가능성을 배제할 수 없다고 판단했습니다. 또한 인낙조서의 기판력 역시 제3자인 의뢰인에게 미치지 않는다고 명시했습니다.

결과적으로 법원은 "이 사건 각 부동산에 관하여 피고 하이센, 팡스코리아의 유치권이 있다고 인정할 수 없고, 원고들이 그 부존재 확인을 구할 이익도 있다"고 판시하며, 의뢰인들의 청구를 전부 인용하는 판결을 선고하였습니다. 이로써 의뢰인들은 경매 절차의 가장 큰 걸림돌이었던 허위 유치권을 완전히 배제하고 채권을 회수할 수 있는 길을 열게 되었습니다.

부동산 경매 절차에서 허위 유치권 신고는 담보물의 가치를 떨어뜨려 채권자의 정당한 권리 행사를 방해하는 대표적인 수법입니다. 공사계약서나 세금계산서 등 외관상 증거가 있더라도, 채무자와 유치권 주장 자 간의 관계, 계약 체결 시점, 대금 지급 내역 등을 면밀히 분석하면 허위성을 밝혀낼 수 있습니다.