COLUMN · 조세 / 부동산

작성 2026. 11. 4. | 로엘법무법인 양기오 변호사

청약에 당첨된 뒤 분양계약을 맺기 전에 기존 집을 팔았다면, 그 분양권은 양도 당시 주택 수에 들어갈까요. 조정대상지역에서는 주택과 분양권을 합쳐 셋 이상이면 양도소득세가 중과되므로, 분양권을 언제부터 가진 것으로 보느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

대법원은 2026. 3. 12. 이 경우 분양권은 청약당첨일이 아니라 분양계약일부터 보유한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다. 판결의 논리와 확인할 점을 정리합니다.

청약 당첨 6일 뒤 집을 팔고, 다음 날 계약한 사건

판결문에 따르면 원고는 2019년 8월 주택(종전 주택)을 취득하고 2021년 4월 주택 한 채를 더 샀습니다. 이후 2021. 9. 24. 다른 지역 아파트 분양권 청약에 당첨됐고, 9. 30. 종전 주택을 판 다음 날인 10. 1. 분양계약을 맺었습니다.

원고는 처음에 분양권을 포함한 1세대 3주택으로 보고 중과세율을 적용한 양도소득세 약 1억 3,339만 원을 신고·납부했습니다. 그 뒤 분양권 보유 시점을 분양계약일로 보면 일시적 1세대 2주택 비과세 대상이라며 전액 환급을 구하는 경정청구를 했으나, 세무서장은 청약당첨일을 기준으로 거부했습니다. 1심과 원심(수원고등법원)은 원고 승소로 판단했고, 대법원은 세무서장의 상고를 기각했습니다.

대법원이 청약당첨일이 아닌 분양계약일을 기준으로 본 이유

대법원은 주택 등 수를 셀 때 분양권은 분양계약일부터 보유한 것으로 보아야 한다고 했습니다. 첫째 이유는 구 「소득세법」 제88조 제10호가 분양권을 주택 '공급계약'을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위로 정의해, 분양권이 계약으로 얻는 지위임을 밝히고 있다는 점입니다.

둘째, 청약에 당첨돼도 계약 기간을 놓치거나 스스로 포기하면 그 지위를 얻지 못하고, 이 사건 입주자모집공고도 미계약 세대를 전제로 했습니다. 당첨은 계약을 맺을 수 있는 자격을 준 데 그친다는 것입니다. 셋째, 취득세 주택 수를 셀 때 분양사업자에게서 받은 분양권은 분양계약일을 기준으로 하는 구 「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항도, 주택 수로 중과를 정한다는 점이 같아 해석에 적용될 수 있다고 보았습니다.

아파트당첨권의 취득 시기를 당첨일로 적은 소득세법 기본통칙도 있지만, 대법원은 기본통칙이 과세관청 내부의 행정규칙일 뿐 법원이나 국민을 구속하는 법규가 아니어서 그 자체로 과세처분의 근거가 될 수 없다고 했습니다.

현행 법령과 대조하면 달라진 점과 그대로인 점

필자 대조로 보면 판결이 해석한 조문의 뼈대는 현행법에도 남아 있습니다. 현행 「소득세법」 제104조 제7항 제4호도 조정대상지역 주택으로서 주택과 조합원입주권·분양권의 합이 3 이상이면 기본세율에 100분의 30을 더하고, 제88조 제10호의 분양권 정의도 같습니다. 현행 「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항도 분양사업자에게서 받은 분양권의 분양계약일 기준을 유지합니다.

분양권이 주택 수에 들어가는 것은 2020. 8. 18. 개정 「소득세법」 부칙 제4조에 따라 2021. 1. 1. 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 분양권부터입니다. 2년 이상 보유한 주택의 중과를 배제하던 「소득세법 시행령」 제167조의4 제3항 제6호의2는 현행 문언상 원칙적으로 2026. 5. 9.까지 양도한 주택 등이 대상이므로, 지금 파는 경우에는 조정대상지역 지정 여부와 함께 중과 여부를 다시 따져야 합니다.

이번 판결은 중과 주택 수에 관한 판단입니다. 1세대 1주택 비과세에서 분양권을 셀 때(「소득세법」 제89조 제2항)에도 같은 기준이 적용되는지, 이 사건에서 비과세 요건이 모두 갖춰졌는지는 대법원이 따로 판단하지 않았습니다.

분양권과 주택을 함께 가진 1세대가 확인할 것

필자 해설로 덧붙이면, 당첨일과 계약일 사이에 주택을 팔 계획이라면 입주자모집공고문, 당첨 통지, 분양계약서의 날짜를 함께 보관해 두는 것이 좋습니다. 이 사건도 하루 차이로 주택 수가 달라졌습니다. 분양권을 남에게서 사들였다면 분양사업자와 계약한 이 사건과 사정이 달라 취득 시점을 따로 확인해야 합니다.

필자가 상담을 하다 보면, 청약 당첨 문자를 받은 날을 분양권을 가진 날로 여기고 매도 일정을 정하는 분을 봅니다. 날짜 하루가 세액을 바꿀 수 있으니 매도 전에 기준일부터 정리하시길 권합니다. 2주택 중과 예외가 문제 된 사례는 같은 시에서 집 한 채 더, 양도세 중과 예외일까에서 다루었습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 구 소득세법상 중과 주택 수를 셀 때 분양권은 분양계약일부터 보유한 것으로 봅니다. 둘째, 국세청 기본통칙은 법규가 아니어서 그 자체로 과세 근거가 될 수 없습니다. 셋째, 중과 배제 기한과 조정대상지역 여부는 양도 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.

참고자료

· 대법원 2026. 3. 12. 선고 2024두54560 판결 / 수원고등법원 2024. 9. 4. 선고 2023누16680 판결 — 국가법령정보센터
· 「소득세법」 제88조·제89조·제104조 [시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호] / 「소득세법」 부칙 제4조 [법률 제17477호, 2020. 8. 18.] — 국가법령정보센터
· 「소득세법 시행령」 제167조의4 [시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호] / 「지방세법 시행령」 제28조의4 [시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36736호] — 국가법령정보센터
· 같은 날 발행 칼럼: 다면평가 점수만으로 승진에서 뺄 수 있을까