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“로엘 법무법인은 새마을금고자산관리회사, MG신용정보, MCI대부와 업무협약을 체결하고, 대출채권 및 자산에 관련된 하자를 해소하는데 실질적인 조력을 제공하고 있다. 그동안 축적해온 리스크 대응 내공을 바탕으로 금융기관들이 겪고 있는 복잡한 법률문제에 대해 속 시원한 해답을 제공하겠다”고 밝혔다.

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최근 서울중앙지방법원(제37민사부 등)과 서울고등법원(제33민사부)은 경기도 남양주시 금곡동 재건축 아파트 신축사업과 관련하여 기존 연립주택 소유자 및 승계인들과 수분양자들이 미분양 담보신탁의 수탁자인 A신탁 주식회사(이하 “A신탁회사”)를 상대로 제기한 신탁등기 말소청구 소송(서울중앙지방법원 2026. 10. 8. 선고 2023가합68096 판결 외 4건)에서 연이어 피고 A신탁회사 측(소송대리인: 로엘법무법인, 담당 변호사: 정태근, 임상우, 강수현, 황희진)의 손을 들어주었다.

이번 판결들은 연립주택 재건축 사업을 통해 신축된 아파트의 미분양 호실 담보신탁계약 체결 과정에서 위탁자인 유한회사의 사원총회 의사록 일부가 위조되었고 그 위조 사실이 이후에 형사판결로 확정되었더라도, 대표이사의 대표권 제한에 관한 대법원의 법리는 유한회사의 경우에도 적용되고, 거래행위의 상대방인 수탁자가 통상의 주의를 기울여 신탁계약을 체결하였다면 그 신뢰는 보호되어야 한다는 점을 확인하였다. 특히 현물출자를 한 기존 연립주택의 원소유자들 및 그 지위를 승계한 수분양자들을 포함하여 각 사건의 원고들이 체결한 세대별 계약, 분양계약의 내용과 각 당사자의 지위가 다른 사안들에서 법원이 일관된 논리로 담보신탁계약의 효력을 인정하였다는 점에서, 재건축 사업 및 미분양 담보대출 과정에서 빈번히 발생하는 수권서류 진위 확인, 주택법 등 법률해석, 그리고 담보신탁 관련 분쟁에 주요한 판단 기준이 될 것으로 보인다.   

■ 사건의 개요

이 사건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 연립주택을 지하 1층, 지상 21층, 총 96세대 규모의 아파트로 재건축하고, 그 미분양 세대를 담보로 대출을 받아 기존 PF대출금 등을 상환하는 과정에서 발생하였다. 기존 연립주택의 구분소유자들이 재건축 사업 시행을 위해 B관리단 유한회사(이하 “B관리단 회사”)를 설립하고 그 사원이 되었으며, B관리단 회사는 업무대행사인 주식회사 C개발(이하 “C회사”)과 확정지분제 방식의 공동사업 협약을 체결하고, 사원들은 각자의 구분소유 지분을 B관리단 회사에 현물출자하였다. B관리단 회사는 2018년 저축은행 대주단으로부터 190억 원을 대출받으면서 주식회사 D신탁(이하 “D신탁회사”)과 관리형토지신탁계약을 체결하였고, 아파트는 2020년 8월 준공되었다.

C회사의 대표자 E씨는 관리형토지신탁계약상 우선수익자들에 대한 PF대출금 등 채무 상환비용과 금융비용을 조달하기 위하여, 자신이 대표자로 있는 별도 법인 명의로 새마을금고 대주단으로부터 합계 220억 원을 대출받았으며, B관리단 회사는 새마을금고 대주단의 대출채권을 담보하기 위해 신축 아파트 중 미분양된 호실의 소유권을 A신탁회사에 신탁하고, 새마을금고 대주단에게 공동 1순위 우선수익권을 제공하였다. 이 과정에서 B관리단 회사의 대출 및 담보제공을 위한 담보신탁계약의 체결을 승인하는 내용의 사원총회 의사록이 제출되었는데, 그로부터 약 4년 7개월이 지난 후 E씨가 해당 의사록 중 일부 이사 명의 부분을 위조한 혐의로 기소되어 2026년 2월 E씨에 대한 사문서위조 등 유죄 판결이 확정되었다.

한편, 새마을금고 대주단의 대출약정상 기한의 이익이 상실됨에 따라 미분양 호실들에 대한 공매절차가 진행되었다. 이에 원고들은 자신들이 세대별 계약, 공급계약에 따라 B관리단 회사에 대해 소유권이전등기청구권을 가지는 입주예정자라고 주장하며 미분양 호실들에 대한 담보신탁계약이 사원총회 결의 흠결, 무권대표, 주택법상 금지사항 부기등기 위반, 대표권 남용 등의 사유로 무효이고, 이에 기하여 마쳐진 A신탁회사 명의의 소유권이전등기(신탁등기)도 무효라고 주장하며 B관리단 회사를 대위하여 A신탁회사에 대해 소유권이전등기(신탁등기)의 말소를 구하는 소송을 잇따라 제기하였다.

■ 주요 쟁점에 대한 법원의 판단

1. 주택법상 입주예정자 지위: "주택법상 모집절차 없다면 입주예정자 아냐"

기존 연립주택의 구분소유자인 원고들은 A신탁회사와 B관리단 회사가 체결한 미분양 담보신탁계약과 A신탁회사 명의의 신탁등기는 주택법 제61조에 따른 금지사항 부기등기가 말소되기 전에 이루어져 무효라고 다투었다. 그러나 재판부는 피고 A신탁회사측 항변을 받아들여, 원고들이 체결한 공급계약서는 대물변제기준이나 분담금에 대해 정하고 있지 아니하고 원고들에 대한 공급은 주택법이 예정한 모집절차에 따른 것이 아니므로, 기존 연립주택의 구분소유자가 세대별 계약에 따라 구분소유권을 이전하고 공급계약을 체결하였다고 하더라도 주택법에서 보호하고자 하는 입주예정자에 해당하지 않는다고 판단하였다.

2. 사원총회 결의 흠결 주장 배척: “담보 목적 신탁은 사원총회 결의 대상 아냐”

원고들은, 위탁자인 B관리단 회사의 미분양 담보신탁계약 체결은 사원총회 특별결의가 필요하나, 총회가 개최된 적이 없다고 주장하였다. 그러나 재판부는 피고 A신탁회사측 주장을 받아들여, 상법이나 B관리단 회사의 정관을 살펴보더라도 미분양 담보신탁계약의 체결은 담보 목적의 신탁으로서 기존 대출금 상환이라는 회사의 사업수행을 위한 것이어서 B관리단 회사의 사원총회 결의 대상에 해당하지 않는다고 보았으며, 설령 B관리단 회사가 담보신탁계약 체결에 관한 사원총회 결의를 거치지 않았다고 하더라도 이를 이유로 위 담보신탁계약이 대표권 제한을 위반하여 체결된 것으로서 무효라고 볼 수 없다고 판단하였다.

3. 이사회 결의 흠결 주장 배척: 대법원 전합 법리 유한회사에도 적용… “수탁자에 결의 여부 확인 의무 없어”

원고들은 B관리단 회사가 미분양 담보신탁계약 체결 시 이사회 결의를 거치지 않았고, 이러한 사정을 A신탁회사도 잘 알고 있었으므로 위 담보신탁계약이 무효라고도 주장하였다.

기존 대법원 전원합의체 판결은 주식회사의 대표이사에 대하여, 상법상 대표이사의 대표권 제한(상법 제389조 제3항, 제209조 제2항)을 위반하는 행위라고 하더라도 그것이 회사의 권리능력을 벗어난 것이 아니라면 대표권의 제한을 알지 못하는 제3자가 그 대표이사의 행위를 회사의 대표행위라고 믿은 신뢰는 보호되어야 하고, 회사 정관이나 이사회 규정 등에서 이사회 결의를 거치도록 대표이사의 대표권을 제한한 경우에도 거래행위의 상대방인 제3자에게 중과실이 없는 한 그 거래행위는 유효하며, 제3자가 회사의 이사회 결의가 없었다고 의심할 만한 특별한 사정이 없다면 일반적으로 이사회 결의가 있었는지를 확인하는 등의 조치를 취할 의무까지 있다고 볼 수 없다고 판단하였다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2015다45451 전원합의체 판결). 다만, 이와 같은 법리를 주식회사 이외에 유한회사에 대하여도 동일하게 적용할 수 있는지에 대해서는 명시적으로 판단한 대법원 판례가 없었다.

이번 판결에서 재판부는 피고 A신탁회사측의 주장을 받아들여, 상법 제567조에 의하여 주식회사의 이사에 대한 대표권 제한에 관한 상법 제209조가 준용되는 유한회사에 대해서도 위 대법원 전원합의체 판결의 법리가 그대로 적용된다는 점을 명시적으로 판단하였다. 나아가 재판부는 B관리단 회사가 미분양 담보신탁계약 체결 전 이사회나 사원총회를 개최한 사실이 없고 A신탁회사에 제출된 의사록이 이후 위조된 것으로 밝혀진 점은 인정하면서도, A신탁회사 측 주장과 같이 ① 제출된 의사록에는 B관리단 회사의 이사 전원이 출석하여 만장일치로 대출약정 및 담보신탁계약의 체결을 승인한다는 내용이 기재되어 있었던 점, ② 의사록과 함께 제출된 인감대장상의 인영이 의사록에 날인된 이사들의 각 인영과 동일한 점, ③ 미분양 담보신탁계약 체결 당시 B관리단 회사의 대표이사가 직접 참석하여 제반 서류에 자필 서명을 하고 일련의 약정서 작성 내지 체결 과정에서 별다른 이의를 제기하지 않은 점 등을 종합하여, 수탁자인 A신탁회사 입장에서 미분양 담보신탁계약 체결에 관한 이사회 결의가 없었다고 의심할 만한 특별한 사정이 없는 이상 A신탁회사에게 의사록의 기재내용을 넘어 이사회 결의의 존부를 확인할 의무까지 있다고 볼 수 없고, A신탁회사가 이사회 결의가 없었다는 점을 알지 못한 데 중대한 과실이 있다고 할 수도 없다고 판시하며 원고들의 피고 A신탁회사에 대한 청구를 기각하였다.

4. 수탁자에 대한 손해배상 청구도 기각: “의사록 진위 확인할 업무상 주의의무 없어”

원고들은 예비적으로 A신탁회사가 미분양 담보신탁계약 체결 과정에서 위탁자가 제출한 의사록의 진정 여부를 확인하여야 할 업무상 주의의무를 해태하였으므로 원고들에 대해 불법행위에 기한 손해배상으로서 아파트 각 호실의 시가 상당액을 지급할 것을 청구하였으나, 재판부는 앞서 본 바와 같이 A신탁회사가 제출된 서면 의사록 이외에 실제 결의 유무를 추가로 확인해야 할 특별한 사정이 있었다고 보이지 않으며, 달리 불법행위로 인정할 만한 사정도 없다는 이유로 이 역시 기각하였다.

5. 분양대금 미납한 수분양자들의 대위소송 각하: “신탁계좌에 분양대금을 완납하지 않은 원고들의 대위청구는 부적법”

신축 아파트에 관하여 지정 신탁계좌로 분양대금을 납부하지 않은 수분양자들이 제기한 관련 민사 사건에서 서울중앙지방법원(민사단독)은 A신탁회사의 본안전 항변을 받아들여 원고들의 피고 A신탁회사에 대한 소를 각하하였다. 이 판결에서 재판부는 ① 공급계약에서 공급대금 및 기타 제반 납부금이 완납되고 보존등기 완료시로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 이행하도록 정하고 있다면 수분양자의 분양대금 지급의무는 B관리단 회사의 소유권이전등기 의무보다 먼저 이행되어야 하는 의무로 볼 수 있는 점, ② 공급계약에서 지정된 신탁계좌로 입금하지 않은 경우 이를 정당한 납부로 인정하지 않는다고 명확히 정하고 있고 수분양자도 이에 동의하는 취지에서 자필 서명날인을 하였다면 지정계좌로 납입되지 않은 분양대금의 납부 효력을 주장할 수 없는 점 등을 고려하여, 지정계좌로 분양대금과 제반 납부금을 완납하지 않은 원고들이 B관리단 회사를 대위하여 A신탁회사에 대한 신탁등기의 말소등기절차 이행을 구하는 부분은 소송요건인 피보전채권 변제기 도래 요건을 갖추지 못하여 부적법하다고 판시하였다.

■ 이번 판결의 파급 효과 및 향후의 전망

A신탁회사를 대리한 로엘법무법인은 연립주택 재건축 사업을 둘러싼 복잡한 사실관계를 분석하고 개별 사안별로 구체적인 주장·입증을 개진하여 수탁자 입장에서 담보신탁계약의 유효성을 명확히 하였으며, 신탁등기의 무효에 관한 여러 주장에 대해 다양하고 치밀한 법률해석과 논리구조를 바탕으로 효과적으로 대응함으로써 총 5건의 소송에서 A신탁회사에 대한 원고들의 주위적 및 예비적 청구를 모두 방어하는 판결을 이끌어냈다.

그동안 대표권의 내부적 제한에 관한 대법원 전원합의체 판결의 법리가 유한회사에도 적용될 수 있는지에 관하여는 이를 명시적으로 판단한 대법원 판례가 없어 유한회사를 당사자로 하는 여신거래약정 및 신탁계약을 체결하는 금융기관과 신탁회사로서는 위탁자의 내부 수권절차 하자로 인해 거래의 효력이 부정될 위험을 배제하기 어려웠다. 이번 판결들은 준공 후 미분양 담보대출 과정에서 사업 단계별로 문제될 수 있는 여러 쟁점들, 특히 주택법상 부기등기와 관련한 입주예정자 해석 문제, 수분양자의 대위청구 적법성, 수탁자의 서류 확인 의무, 신탁 실무상 대표권 제한 법리의 적용에 있어서 구체적인 판단 기준을 제시하였다는 점에서 의의가 있다.

최근 부동산 경기 침체로 준공 후 미분양 물량을 담보로 한 리파이낸싱 대출과 신탁 구조 변경이 늘어나고 있다. 이에 따라 공매절차 진행 단계에서 원 구분소유자들, 기존 조합원이나 수분양자들이 위탁자 내부의 수권 절차상 하자 또는 주택법 위반을 이유로 신탁등기의 말소를 구하는 분쟁도 증가하는 추세이다. 이번 판결들은 이와 같은 분쟁에서 수탁자가 부담하는 확인의무의 범위를 명확히 하고, 우선수익자인 금융기관이 유효한 신탁계약을 토대로 담보권을 보호받을 수 있는 실무상 중요한 판단 기준이 될 것으로 보인다.

정태근 대표변호사는 “로엘 법무법인은 새마을금고자산관리회사, MG신용정보, MCI대부와 업무협약을 체결하고, 대출채권 및 자산에 관련된 하자를 해소하는데 실질적인 조력을 제공하고 있다. 그동안 축적해온 리스크 대응 내공을 바탕으로 금융기관들이 겪고 있는 복잡한 법률문제에 대해 속 시원한 해답을 제공하겠다”고 밝혔다.



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