로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인(분양사)은 수분양자가 제기한 약 7천만 원대 분양계약 해제 및 위약금 청구 소송 항소심에서 전부 승소하여 1심 판결을 유지할 수 있었습니다. 상대방은 의뢰인의 입주 지연을 사유로 약정해제권을 행사한다고 주장했으나, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 상대방의 해제권 행사 이전에 의뢰인이 적법한 이행제공을 완료하여 해제권이 소멸하였음을 입증하여 승소를 이끌었습니다.

• 민법 제461조(변제제공의 효과)

  변제의 제공은 그때로부터 채무불이행의 책임을 면하게 한다.

• 인용 요건

  이행지체로 해제권이 발생한 후라도 채권자가 해제권을 행사하기 전에 채무자가 채무내용에 좇은 이행을 하면 해제권은 소멸한다고 보아야 한다.

의뢰인은 근린생활시설 신축 분양사업의 시행사 및 신탁사로, 2022년경 상대방과 분양계약을 체결했습니다. 분양계약서에는 '입점예정일로부터 3개월을 초과하여 입점이 지연될 경우 계약을 해제할 수 있다'는 약정해제 조항이 있었습니다.

예정되었던 2023년 5월을 지나 공사가 다소 지연되었고, 실제로 입점이 가능해진 시점은 2023년 9월 중순이었습니다. 이는 계약서상 약정해제권 발생 요건인 '입점지정기간 종료일로부터 3개월 초과'에 해당했습니다.

이에 의뢰인은 즉시 사용승인을 받고 2023년 9월 19일, 상대방에게 내용증명우편으로 입주가 가능하니 준비를 당부한다는 통보를 하여 이행제공을 완료했습니다. 그러나 상대방은 약 한 달 뒤인 2023년 10월 24일에 입주 지연을 이유로 계약 해제를 통보하며, 이미 지급한 분양대금과 위약금 약 7천만 원을 반환하라는 소송을 제기했습니다. 1심에서 의뢰인이 승소하자 상대방은 항소하였습니다.

본 사건의 핵심 쟁점은 상대방의 계약 해제 통보가 유효한지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 상대방의 약정해제권이 이미 소멸하였음을 법리적으로 증명하는 데 변론의 초점을 맞추었습니다.

• 제1 쟁점

  입주 지연에 따른 수분양자의 약정해제권 행사의 효력

• 대응 논리

  민법 제461조에 따르면, 채무자가 이행지체에 빠졌더라도 채권자가 계약을 해제하기 전에 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 제공하면 채무불이행 책임이 소멸하고, 이에 따라 해제권도 소멸합니다. 로엘법무법인 대전부동산전문변호사는 이 법리에 근거하여, 비록 의뢰인의 입주 지연으로 상대방에게 약정해제권이 발생했더라도, 의뢰인이 사용승인을 받고 입주 가능 사실을 통보함으로써 적법한 이행제공을 완료하였으므로 상대방의 해제권은 이미 소멸하였다고 주장했습니다.

• 입증 방법

  의뢰인이 상대방의 해제 통보일(2023. 10. 24.)보다 앞선 2023년 9월 19일에 입주 준비를 당부하는 내용증명우편을 발송한 사실을 증거로 제출하여, 해제권 행사 이전에 적법한 이행제공이 있었음을 명확히 입증했습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로, 항소심 재판부는 의뢰인의 주장을 모두 받아들였습니다. 재판부는 상대방에게 약정해제권이 발생한 것은 사실이나, 상대방이 이를 행사하기 전에 의뢰인이 사용승인을 받고 입주를 통보하여 적법한 이행제공을 완료하였으므로 상대방의 해제권은 소멸하였다고 판단했습니다.

따라서 법원은 상대방의 해제 통보가 효력 없는 무효의 통보라고 판시하며, 이를 전제로 한 위약금 등 청구 역시 이유 없다고 보아 상대방의 항소를 모두 기각하였습니다. 이로써 의뢰인은 1심에 이어 항소심에서도 전부 승소하며 약 7천만 원의 배상 책임 위기에서 완전히 벗어날 수 있었습니다.

부동산 분양 계약에서 입주 지연은 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나입니다. 계약서에 입주 지연 시 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 있더라도, 그 해제권이 영구적으로 보장되는 것은 아닙니다. 분양사가 공사를 완료하고 사용승인을 받는 등 입주가 가능한 상태를 만들어 수분양자에게 이를 통지하면, 이는 채무의 이행제공으로 인정될 수 있습니다.

만약 수분양자가 이러한 이행제공을 받은 이후에 뒤늦게 해제권을 행사한다면, 이미 소멸한 권리를 행사한 것이 되어 법적으로 효력을 인정받지 못할 가능성이 높습니다. 따라서 분양사 입장에서는 입주 지연이 발생했더라도 신속히 이행을 준비하고 이를 통보함으로써 계약 해제 리스크를 방어할 수 있으며, 수분양자 입장에서는 해제권을 행사하려면 분양사의 이행제공이 있기 전에 신속히 법적 조치를 취해야 합니다.