로엘법무법인 광주부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인(임대인)은 임차인이 제기한 4천만 원 상당의 임대차보증금 및 손해배상 청구 소송에서 전부 승소(원고 청구 기각)하였습니다. 임차인은 임차한 상가가 불법건축물로 적발되자, 임대인인 의뢰인에게 계약 해제와 함께 보증금, 권리금, 손해배상을 청구했습니다. 핵심 쟁점은 불법건축물 시정명령의 책임이 계약 당시부터 존재했던 하자인지, 아니면 임차인의 사용 과정에서 발생한 것인지 여부였습니다.

• 민법 제623조

  민법 제623조(임대인의 의무)는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 임차인은 임대인이 이 의무를 위반하여 목적물을 사용할 수 없게 된 경우 계약 해지 등을 주장할 수 있습니다.

• 건축법 제11조

  건축법 제11조(건축허가)에 따르면 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것은 '건축물'에 해당하여 원칙적으로 허가를 받아야 합니다. 이 기준에 따라 불법건축물 여부가 판단됩니다.

의뢰인(피고, 임대인)은 수년 전 임차인(원고)에게 카페 용도로 상가를 임대했습니다. 계약서에는 '현 시설 상태 그대로' 임대하며, 임대차 용도에 따른 인허가 사항은 임차인이 책임진다는 특약이 명시되어 있었습니다. 그런데 임차인은 영업 중 일부 시설을 수리하는 과정에서, 시설물을 교체하고 보강하는 등 사실상 증축 행위를 하였습니다. 이후 관할 구청은 해당 증축 부분을 위반건축물로 판단하여 시정명령 사전통지를 하였습니다. 이에 임차인은 계약 당시부터 상가에 중대한 하자가 있었다며 임대인에게 고지의무 위반 책임을 물어 보증금, 권리금, 시설 투자비 등 4천만 원을 지급하라는 소송을 제기하였고, 억울한 상황에 놓인 의뢰인은 로엘법무법인 광주부동산전문변호사를 찾아와 대응을 의뢰하였습니다.

본 사건의 승패는 위반건축물 발생의 책임이 누구에게 있는지를 법리적으로 입증하는 데 달려 있었습니다. 로엘법무법인 광주부동산전문변호사는 다음과 같이 체계적으로 변론을 준비했습니다.

• 제1 쟁점

  임대차 계약 당시 임대인의 고지의무 위반 여부

• 대응 논리

  계약 당시 테라스는 지붕이나 벽으로 볼 수 없는 개방된 비닐 커버 상태였으므로 건축법상 '건축물'에 해당하지 않았고, 따라서 불법건축물이 아니었음을 명확히 했습니다. 그러므로 의뢰인에게는 이를 고지할 의무 자체가 없었음을 주장했습니다.

• 입증 방법

  '현 시설 상태 그대로 계약한다'는 내용이 담긴 임대차계약서 특약사항, 의뢰인이 과거 동일 장소에서 문제없이 영업했던 사실, 계약 당시 테라스의 상태를 보여주는 사진 자료 등을 증거로 제출하여 계약 시점에는 하자가 없었음을 입증했습니다.

• 제2 쟁점

  위반건축물 발생의 직접적 원인 규명

• 대응 논리

  위반건축물 시정명령의 원인은 임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 자재로 바꾸고 구조물을 보강하는 '증축' 행위를 했기 때문임을 강조했습니다. 이는 임차인의 과실로 발생한 문제이며, 임대인에게 책임을 물을 수 없다고 반박했습니다.

• 입증 방법

  임차인 스스로 증축 사실을 인정한 부분과 관할 구청의 사실조회 회신 내용을 면밀히 분석하여, '지붕과 기둥의 유무, 장기적 고정성' 등 위반건축물 판단 기준이 임차인의 증축 행위로 인해 충족되었음을 재판부에 명확히 밝혔습니다.

로엘법무법인 광주부동산전문변호사의 체계적인 변론을 통해, 재판부는 의뢰인의 주장을 모두 받아들였습니다. 재판부는 위반건축물 상태가 임대차 계약 이후 임차인의 과실로 인해 발생한 것으로 판단하였습니다. 그 결과, 임차인이 의뢰인에게 청구한 임대차보증금, 권리금, 손해배상 등 4천만 원의 청구는 전부 기각되었고, 소송비용까지 임차인이 부담하라는 판결을 받으며 완벽한 방어에 성공하였습니다.

상가 임대차 계약 시 '현 시설 상태' 특약은 중요하지만, 모든 책임을 면제해주지는 않습니다. 분쟁 발생 시 계약 당시 목적물이 합법적인 상태였음을 입증하는 것이 관건입니다.

임차인이 임대인 동의 없이 구조를 변경하거나 증축하여 법적 문제가 발생했다면, 그 책임은 원칙적으로 임차인에게 있음을 적극 주장해야 합니다. 이 과정에서 광주부동산전문변호사의 법리적 조력이 중요합니다.