로엘법무법인 광주부동산전문변호사의 조력으로, 의뢰인은 수년간 공유해 온 상가 건물의 분할 문제에서 현물분할 및 정산금 지급이라는 조정을 갈음하는 결정을 받아 분쟁을 원만히 해결했습니다. 본 사건은 단순 경매를 통한 대금분할이 아닌, 일반건축물을 집합건축물로 전환하여 각자 소유권을 나누는 복잡하지만 합리적인 현물분할 방식을 법원으로부터 인정받았다는 점에서 의의가 있습니다. 이로써 의뢰인은 건물을 헐값에 매각할 위험을 피하고 안정적으로 자신의 소유권을 확보할 수 있었습니다.

민법 제269조(분할의 방법)는 공유물의 분할에 관하여 당사자 간의 협의가 이루어지지 않을 경우, 공유자가 법원에 그 분할을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 법원은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 공유물의 경매를 명하여 대금을 분할하게 할 수 있습니다. 그러나 원칙은 각 공유자가 취득하는 경제적 가치가 지분 비율에 상응하도록 하는 현물분할이며, 이 과정에서 가치 차이가 발생할 경우 금전으로 그 차액을 조정(가격배상)할 수 있습니다.

의뢰인(법인)은 상대방과 광주광역시에 위치한 한 대형 상가 건물을 각 1/2 지분으로 공유하고 있었습니다. 해당 건물은 여러 층으로 이루어져 있고 다수의 임차인이 입점해 있는 등 권리관계가 복잡했습니다. 시간이 흐르면서 의뢰인과 상대방은 건물의 관리, 운영, 수익 배분 등에서 의견 차이를 보였고, 더 이상 공유관계를 유지하기 어렵다는 판단에 이르렀습니다. 하지만 건물 전체를 매각하여 대금을 나누는 방식은 각자의 영업적 손실이 클 뿐만 아니라, 제값을 받기 어렵다는 우려가 있었습니다. 결국 양측의 협의는 결렬되었고, 의뢰인은 공유관계 해소를 위해 로엘법무법인 광주부동산전문변호사를 찾아 소송을 의뢰하게 되었습니다.

본 사건의 핵심 쟁점은 물리적으로 하나인 대형 상가 건물을 경매 없이, 양측 모두에게 공평하고 합리적인 방식으로 '현물분할' 할 수 있는 구체적인 방법을 제시하는 것이었습니다.

• 제1 쟁점

  실현 가능한 현물분할 방안 제시 단순히 건물을 물리적으로 나누는 것은 불가능에 가까웠습니다. 이에 로엘법무법인 광주부동산전문변호사는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 착안하여, 현재 등기부상 하나의 건물(일반건축물)로 되어 있는 이 사건 건물을 여러 개의 독립된 소유권 객체(전유부분)로 나누는 '집합건축물로의 전환'을 통한 현물분할 방안을 제시했습니다.

• 대응 논리

  공정한 가치 평가 및 정산 방안 설계 광주부동산전문변호사는 법원 감정을 통해 건물 전체와 각 호실별 감정평가액을 산정했습니다. 이를 토대로 의뢰인과 상대방의 기존 사용 현황, 향후 활용 계획 등을 고려하여 각자에게 배분될 호실을 특정하는 구체적인 분할안을 작성했습니다. 이 과정에서 양측이 취득할 전유부분의 감정가액 차이와 승계하게 될 임대차보증금 반환채무액의 차이를 정확히 계산하여, 의뢰인이 상대방에게 약 1억 7천만 원의 정산금을 지급하는 공평한 정산 방안을 함께 제출했습니다.

• 입증 방법

  절차적 안정성 확보 단순히 분할안만 제시한 것이 아니라, 집합건축물대장 전환, 구분등기 및 대지권 등기, 각 호실별 소유권이전등기(분할등기)에 이르는 구체적인 이행 절차와 비용 부담, 협력 의무까지 상세히 조정안에 담아 재판부가 분쟁의 종국적 해결 가능성을 확신할 수 있도록 조력했습니다.

로엘법무법인 광주부동산전문변호사의 조력으로, 재판부는 변호인이 제시한 집합건물 전환을 통한 현물분할 및 정산금 지급 방안이 매우 구체적이고 합리적이라고 판단하여, 그 내용을 대부분 반영한 '조정을 갈음하는 결정'을 내렸습니다. 이로써 의뢰인은 공유물 전체가 경매로 넘어가는 최악의 상황을 피하고, 자신이 원하는 호실들의 단독 소유권을 확보하며 공유관계를 원만하게 해소하는 성공적인 결과를 얻을 수 있었습니다.

공유물분할 시 현물분할이 원칙이지만, 물리적으로 나누기 어려운 상가 건물의 경우 법원에 경매를 통한 대금분할을 명할 가능성이 높습니다. 이때 일반건물을 집합건물로 전환하여 각 호실의 소유권을 나누는 방식의 현물분할을 적극적으로 주장하고, 감정평가에 기반한 공정한 정산 방안을 함께 제시하는 것이 중요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 광주부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.