책임준공확약한 신탁사의 법적 책임은 시공사나 시행사의 빚을 대신 떠안는 보증책임과 다릅니다. 금융투자협회 「책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준」(2025. 1. 31. 시행)도 책임준공확약을, 시공사가 책임준공(책준)을 못 하면 신탁업자가 정해진 기간 안에 직접 책준의무를 이행하고 그마저 못 하면 대출금융기관의 손해를 배상하는 약정으로 정의합니다(제2조 제3항). 책준형 토지신탁이 다른 신탁과 어떻게 다른지는 신탁의 종류, 담보신탁부터 차입형·관리형·책준형 토지신탁까지에서, 책준의 구조와 최근 판결 흐름은 신탁사 책임준공, 구조와 배상 책임·최근 판결 정리에서 다뤘습니다.

서울중앙지방법원 2024가합69485 판결(2025. 5. 30. 선고)은 1차 의무를 대출의 물적담보가 될 건물을 시공사 대신 준공하는 '하는 채무'로, 2차 의무를 대출약정에 따른 손해를 직접 배상하는 '금전 지급채무'로 나눴습니다. 평택 물류센터 사업장에서 대출원금 미상환액 256억 원과 연 12% 지연이자를 인용했습니다.

신탁사가 이긴 사건도 배상 의무는 인정한 만큼, 다툼의 중심은 책임 유무보다 범위입니다. 표의 앞 세 판결은 로엘법무법인이 원고 대주단을 대리했습니다.

책준 위반에 따른 배상 책임이 신탁재산 한도로 제한되지 않는다고 본 판결이 있고, 반대 취지로 이유를 밝힌 공개 판결은 확인되지 않습니다. 수탁자 유한책임이란 수탁자가 '신탁행위로 인하여 수익자에게 부담하는 채무'를 신탁재산만으로 책임지는 원칙으로(신탁법 제38조), 대주단이 우선수익자라는 점을 들어 신탁사들이 내세우는 항변입니다.

서울중앙지방법원 2026. 7. 23. 선고 2025가합6252 판결 서울 서대문구 도시형생활주택·근린생활시설 사업장에서 396억 원과 지연손해금 지급을 명했습니다. 법원은 배상책임을 '고유 채무'로 보고, 유한책임은 '신탁재산 관리·처분에 따른 채무에 적용될 뿐 고유의 의무 위반으로 인한 손해배상에는 적용되지 않는다'고 했습니다.

신탁사가 이긴 2025가합3727 사건에서도 신탁사 측은 유한책임을 주장했습니다. 그러나 보도된 판결 이유는 손해의 공평·타당한 분담과 손실보전 금지 취지였고, 제38조에 관한 판단은 알려지지 않았습니다(아시아경제 2026. 9. 22.).

확약서 등이 배상할 손해를 대출원리금과 연체이자로 정해 두었다면, 대주단 승소 판결들은 이를 손해배상액의 예정으로 보고 금액 전부를 인정했습니다. 손해배상액의 예정이란 채무불이행 때 배상할 금액을 미리 정해 두는 약정으로(민법 제398조 제1항), 인정되면 채권자는 손해의 발생과 액수를 따로 증명하지 않아도 됩니다.

2024가합69485 판결은 '위약금'이나 '손해배상액의 예정'이라는 문구가 없어도 '분쟁 없이 액수를 확정할 수 있을 정도로만 정하였다면' 예정으로 보았습니다. 서울중앙지방법원 2025가합12647 사건(2026. 10. 2. 선고)은 확약서가 '발생한 손해(대출원리금 및 연체이자)'라는 괄호 형식이었지만, 신탁계약에 '손해배상액의 예정액'이 명시됐고 같은 조항이 대출약정·특약·확약에 반복돼 있었습니다.

반대로 같은 법원 2025가합3727 판결(2026. 9. 9. 선고)은 후순위 대주(대출금 40억 원)의 청구에서 쟁점조항이 '손해와 관계없이 대출원리금 전액 및 연체이자를 배상할 것을 정한 손해담보계약 또는 손해배상액의 예정이라고 볼 수 없다'며 기각했습니다. 3주 뒤 2025가합12647 판결은 다시 예정을 인정해 261억 800여만 원을 인용했습니다.

책임이 생기는 시점과 지연손해금

배상 의무는 신탁사 책임준공기한까지 사용승인이나 준공인가를 받지 못한 때 생기고(모범규준 제2조 제2항·제3항), 늦게 준공해도 줄지 않습니다. 2024가합69485 판결은 기한을 5개월 넘긴 사용승인 사안에서 민법 제395조(전보배상)를 들어 전액을 인정했고, 2025가합6252 판결은 약 1년 10개월 늦은 준공 사안에서 실손해가 약 1억 8천만 원뿐이라는 주장을 배척했습니다. 기한을 하루 넘긴 사안에서도 전액 배상을 명한 하급심 판결이 보도됐습니다(파이낸셜뉴스 2026. 2. 5.).

예정액이 부당히 과다하면 법원은 적당히 감액할 수 있지만(민법 제398조 제2항), 예정을 인정한 책준 판결들은 감액을 받아들이지 않았습니다. 대법원은 이 조항을 '법관의 재량에 의한 감액'으로 계약 내용을 수정하는 권한을 준 규정으로 봅니다(2024. 4. 25. 선고 2019다261558 판결, 책준 사건은 아님).

신탁사가 이 조항을 '위약벌'이라고 다투면 쟁점이 바뀝니다. 위약금 약정은 예정으로 추정되지만(제398조 제4항), 위약벌이라면 제398조 제2항을 유추적용해 감액할 수 없고 지나치게 과도할 때 공서양속에 반해 일부 또는 전부가 무효가 될 뿐입니다(대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855 판결, 책준 사건은 아님). 둘의 구별은 처분문서와 체결 경위, 주된 목적을 종합한 의사해석의 문제입니다.

책준 배상 약정이 법률이나 사회질서에 어긋나 무효라는 신탁사 주장은 대주단 승소 판결에서 모두 배척됐습니다. 근거는 1장에서 본 자기 채무론입니다.

손실보전·이익보장 금지 자본시장법 제55조 주장 자기 채무 배상이라 해당 없음	무인가 지급보증 자기 채무라 보증이 아님 (2025가합6252·2025가합12647)
무허가 보증보험 보험업법 위반 주장 배척 (2025가합6252)	반사회질서 (민법 제103조) '선량한 풍속 기타 사회질서' 위반 아님 (2025가합6252)

자본시장법 제55조는 금융투자업자와 임직원의 손실보전·이익보장 행위를 원칙적으로 금지하는데, 대법원은 그 이유로 '자본시장의 공정한 거래질서의 왜곡을 가져올 위험성'을 듭니다(2024. 5. 9. 선고 2023다311665 판결, 책준 사건은 아님). 책준 사건에서 2024가합69485 판결은 우선수익권이 금융투자상품이 아니라고 했고, 2025가합12647 판결은 자기 채무 불이행의 배상이어서 손실보전·이익보장이 아니라고 했습니다.

금융감독원의 2016. 11.경 안내도 2025가합12647 판결의 근거가 됐습니다. 책임준공확약은 신탁업자 본인의 채무로 수탁재산의 손실을 직접 보전하는 것이 아니어서, 배상액 산정이 통상과 달리 과도한 경우가 아니면 손실보전·지급보증에 해당하지 않는다는 취지입니다.

2025가합3727 판결은 약정을 무효로 보지는 않았지만, 전액을 예정액으로 보면 손실보전·이익보장에 해당한다는 점을 실손해 해석의 근거로 삼았습니다. 학계에서도 전액 배상이 사실상 위약벌에 가까운 성격을 가질 수 있다는 판례평석(법률신문 2025. 8. 6.)과, 책준을 곧바로 채무불이행 손해배상으로 단정하면 손실보전 금지 원칙에 어긋날 소지가 있다는 학술대회 발표(같은 신문 2026. 1. 23. 보도)가 나왔습니다.

신탁사의 항변에 대응하려면 배상 조항의 문언, 기한 전후의 경위, 배상액 산정 자료부터 갖춰야 합니다. 앞의 판결들이 든 사정도 대부분 이 셋입니다.

배상 조항 문언 ☐ 손해를 '대출원리금 및 연체이자'로 정한 형식 (본문인지 괄호 안인지) ☐ '손해배상액의 예정' 명시와 대출약정·특약·확약서의 반복 약정 ☐ 책임을 신탁재산 범위로 한정하지 않는다는 취지의 문언 ☐ 최초 계약일이 2025. 1. 31. 이후인지 (모범규준)

경위·금액 자료 ☐ 신탁사 책준기한(연장분 포함)과 사용승인·준공인가일 ☐ 만기·기한 연장에 응한 문서와 그 조건 ☐ 신탁보수 약정과 통상 수수료 수준 비교 자료 ☐ 예비적 실손해 산정 자료 (지연 기간의 이자 등)

괄호 속 기재만으로는 전액 약정으로 보지 않은 판결(2025가합3727)이 나온 만큼, 진행 중인 사건에서는 상당인과관계 있는 손해를 예비적으로 산정해 두는 방안도 검토할 만합니다. 2026. 10. 13. 기준 책준 배상 범위에 관한 대법원 판단은 아직 없습니다.

확약서·신탁계약 특약·대출약정의 배상 조항과 기한 연장 문서를 정리해 로엘법무법인 금융팀(PF·부동산금융)에 검토를 요청하시면, 예정으로 인정될 여지와 유한책임·감액·무효 항변의 대응 방향을 사업장 기준으로 짚어 볼 수 있습니다.