책임준공은 시공사가 천재지변 등 약정된 예외 사유가 없는 한 정해진 기한까지 건물을 준공하겠다고 약속하는 것을 말합니다. 부동산 PF에서 시행사의 신용이나 담보가 부족하면, 대주단(대출 금융기관)은 이 약속을 신용보강 수단으로 삼아 대출을 실행합니다.

책임준공확약형 관리형토지신탁(이른바 책준형 토지신탁)은 여기에 신탁사를 한 겹 더 둔 구조입니다. 시공사가 자신의 책임준공기한을 지키지 못하면 신탁사가 그 뒤 정해진 기한, 실무상 통상 6개월 안에 같은 내용의 책임준공의무를 이행하고, 이마저 지키지 못하면 대주단의 손해를 배상합니다. 신탁사는 그 대가로 일반 관리형토지신탁보다 높은 신탁보수를 받습니다.

누가 무엇을 맡나

시행사 (위탁자) 토지를 신탁하고 PF 대출을 받는 차주 사업비 조달·분양 주체	시공사 공사도급과 1차 책임준공 미이행 시 채무인수 등 부담
신탁사 (수탁자) 명의상 사업주체·자금관리 2차(보충적) 책임준공·손해배상	대주단 (우선수익자) PF 대출 실행 책임준공확약을 받는 상대방

↓  시공사 책임준공기한 도과 → 신탁사 책임준공기한(통상 +6개월) 진행  ↓

신탁사 책임준공 핵심 정리

신탁사 책임준공은 보통 한 문서가 아니라 여러 계약에 걸쳐 반복해서 약정됩니다. 법원도 이 문서들을 함께 읽어 당사자의 의사를 판단하므로, 어느 문서에 어떤 문언이 들어 있는지가 곧 쟁점이 됩니다.

2026. 10. 2. 선고된 서울중앙지방법원 2025가합12647 판결에서는 대출약정, 신탁계약 특약, 확약서가 같은 내용을 반복해 정했고 특약에 '손해배상액의 예정액으로서'라는 표현까지 들어 있었다는 점이 중요한 근거가 됐습니다. 반대로 2026. 9. 9. 선고된 2025가합3727 판결은 시공사에게는 채무인수를, 신탁사에게는 손해배상만을 정한 계약 구조 등을 들어 실제 손해를 배상하는 조항으로 해석했습니다.

민법 제398조는 당사자가 채무불이행에 대비해 손해배상액을 미리 정할 수 있게 하고, 그 금액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있게 합니다. 확약서의 '대출원리금 및 연체이자' 조항이 손해배상액의 예정으로 인정되면, 대주단은 실제 손해액을 따로 증명하지 않고도 약정한 금액을 청구할 수 있습니다.

첫 판결 – 서울중앙지방법원 2025. 5. 30. 선고 2024가합69485 판결 평택 물류센터 PF에서 신탁사가 책임준공기한(2024. 3. 2.)을 넘기자, 법원은 계약 문서에 반복된 '대출원리금 및 연체이자 상당액' 배상 조항을 손해배상액의 예정으로 보고 미상환 대출원금 256억 원과 지연손해금 전액의 지급을 명했습니다. 이 사건은 로엘법무법인이 대주단을 대리했습니다.

법원은 '위약금'이나 '손해배상액의 예정'이라는 표현이 없더라도 분쟁 없이 금액을 확정할 수 있으면 예정으로 볼 수 있다고 했습니다. 또 이행지체 후의 이행이 채권자에게 이익이 없으면 이행에 갈음한 배상을 구할 수 있다는 민법 제395조를 들어, 신탁사가 기한 뒤 준공을 마쳤더라도 예정액 전액을 지급해야 한다고 판단했습니다.

감액 주장도 대부분 받아들여지지 않았습니다. 법원은 신탁사가 책준 위험을 알면서 일반 관리형토지신탁보다 높은 보수를 받고 계약한 점, 대주단에 책준 위반의 귀책사유가 없는 점, 신탁사가 배상한 뒤 우선수익권 실행 등으로 상당 부분을 회수할 수 있는 점을 근거로 들었습니다.

소송에서 신탁사들은 대체로 같은 항변을 반복합니다. 대주단이 이긴 판결과 신탁사가 이긴 판결을 나란히 놓으면 어디가 승부처인지 보입니다.

정리하면 법원의 주된 기조는 여전히 확약서상 '대출원리금 및 연체이자'를 손해배상액의 예정으로 보는 쪽입니다. 신탁사가 이긴 판결이 나온 뒤 선고된 2025가합12647 판결도 같은 결론을 유지했습니다. 다만 2026년 하반기에는 계약 문언과 사업 진행 경위를 구체적으로 따져 신탁사 책임을 부정한 판결도 나왔고, 대부분의 사건이 항소심에 계속 중이어서 상급심의 판단을 지켜볼 필요가 있습니다.

2023가합105360 사건은 항소심(서울고등법원 2025나208409)에서도 신탁사의 항소가 기각되어 현재 대법원(2026다207214)에 계속 중입니다. 신탁사 책임준공 배상 범위에 관한 첫 대법원 판단이 이 사건에서 나올 수 있습니다.

제도는 '앞으로의 계약'을 바꾸고 있습니다

금융투자협회는 2025. 1. 31. 「책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준」을 마련했고, 금융위원회는 2025. 6. 25. 신탁사가 책임준공의무를 지는 토지신탁을 유형과 관계없이 영업용순자본비율(NCR) 위험액에 반영하고 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도(100%)를 단계적으로 도입한다고 밝혔습니다. 모범규준에 따라 손해배상 범위를 제한한 사업장은 위험값을 일부 경감받습니다. 또 2025. 5. 30. 이후 체결되는 PF 대출계약에는 책임준공기한 연장 사유를 구체화한 모범규준이 적용됩니다.

다만 이런 변화는 대부분 그 뒤 체결되는 계약이나 신규 사업에 적용됩니다. 현재 분쟁 중인 사업장은 상당수가 2020~2022년 무렵 계약을 맺었으므로, 결론은 기존 계약서의 문언에 따라 판단됩니다.

신탁사 기한이 지났다면 ☐ 신탁사 책준기한과 실제 사용승인일 ☐ 기한 연장 합의서·동의서의 문언과 범위 ☐ 대출 실행 내역과 미실행 사유 ☐ 기한이익 상실·공매 요청 경위

청구를 준비한다면 ☐ 확약서·특약의 배상 문언과 협상 자료 ☐ 대리금융기관 의사결정 기록 ☐ 채권 양도 시 손해배상청구권 함께 양도 ☐ 소멸시효(상사채권 5년) 관리

대출채권을 양도한 경우에도 양수인이 소송을 이어받을 수 있습니다. 2025가합6252 사건에서는 새마을금고 대주단으로부터 대출채권 등을 양수한 새마을금고자산관리회사가 승계참가인으로 소송에 참가해 승소했습니다. 다만 양도계약에 책임준공확약에 따른 손해배상청구권이 포함되는지 분명히 하고, 신탁사에 양도 통지를 해 두어야 다툼을 줄일 수 있습니다.

로엘법무법인은 2024가합69485, 2025가합6252, 2025가합12647 사건에서 대주단을 대리해 신탁사의 대출원리금 배상 책임을 인정받았습니다. 책임준공기한, 연장 합의, 대출 실행 내역에 따라 청구할 수 있는 범위가 달라지므로, 대출약정서, 신탁계약서(특약), 책임준공이행확약서와 대출 실행 내역, 공정 자료를 준비해 로엘법무법인 금융팀(PF·부동산금융)과 상담하시면, 사업장별 청구 가능 범위와 회수 방안을 함께 점검할 수 있습니다.