집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했을 때
COLUMN · 부동산
작성 2026. 7. 30. | 로엘법무법인 김벼리 변호사
"내가 들어와 살 거라서 계약 연장은 어렵습니다." 계약 만료를 앞두고 이런 통지를 받으면 임차인이 확인할 수 있는 것은 많지 않습니다. 그런데 실거주를 이유로 한 갱신거절은 임대인이 말로 선언하면 끝나는 문제가 아닙니다.
이 글은 실거주 사유의 갱신거절을 다투는 방법을 정리한 것입니다. 실거주 의사를 누가 증명해야 하는지, 임대인이 갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 놓았다면 무엇을 청구할 수 있는지, 손해배상액은 어떻게 계산되는지를 조문과 대법원 판례로 살펴봅니다.
Q. 집주인이 실거주한다고 하면 갱신 요구를 거절할 수 있나요? 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 제8호는 임대인(직계존속·직계비속을 포함합니다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 정하고 있어, 요건을 갖추면 거절이 가능합니다. 다만 대법원은 실제 거주하려는 의사가 있다는 사정이 임대인이 그러한 의사를 표명했다는 것만으로 인정될 수 없고, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 하며 그 증명책임은 임대인에게 있다고 판단했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). |
실거주 의사는 말만으로 인정되지 않습니다
실거주 사유를 주장하는 쪽이 그 사유를 증명해야 합니다. 대법원은 임대인 등이 실제 거주하려는 의사의 존재가 단순히 그러한 의사를 표명했다는 사정만으로는 인정될 수 없고, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다고 보았습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 임차인이 임대인의 속마음을 증명해야 하는 구조가 아니라는 점이 중요합니다.
필자가 임대차 사건을 다루며 확인하게 되는 것은, 이 구조를 모른 채 이사를 나가면서 다툼의 기회가 함께 사라지는 경우가 많다는 점입니다. 갱신거절 통지를 문자나 메신저로만 받고 구두로 정리한 뒤 짐을 옮기면, 나중에 임대인이 어떤 이유로 거절했는지를 특정하기 어려워집니다. 거절 사유를 서면으로 남기는 것이 이후 판단의 출발점이 됩니다.
갱신거절 이후 제3자에게 임대했다면
실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 그 후 다른 사람에게 집을 임대했다면 손해배상 책임이 문제됩니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제5항은 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 정하고 있습니다.
여기서 두 가지를 함께 보아야 합니다. 첫째는 시점입니다. 갱신이 되었더라면 유지되었을 기간이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우가 대상입니다. 둘째는 정당한 사유의 존재입니다. 사정 변경으로 실제 거주가 불가능해진 경우까지 일률적으로 배상 책임이 인정되는 구조는 아니므로, 어떤 사정으로 계획이 바뀌었는지가 다툼의 대상이 됩니다.
손해배상액은 어떻게 계산되나
손해배상액은 당사자 사이에 예정 합의가 없다면 법이 정한 기준 가운데 큰 금액으로 정해집니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3 제6항은 거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 각 호의 금액 중 큰 금액을 손해배상액으로 한다고 규정합니다. 그중 확인되는 기준은 환산월차임의 3개월분과, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 사이 차액의 2년분입니다.
환산월차임이란 보증금이 있는 경우 그 보증금을 법이 정한 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액을 차임에 포함해 계산한 것입니다. 즉 전세처럼 보증금 위주의 계약에서도 산정이 가능하도록 설계되어 있습니다. 두 기준을 비교하면 다음과 같습니다.
| 산정 기준 | 계산 방법 | 유리한 상황 |
| 제6항 제1호 | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 | 차임 인상 폭이 작은 경우 |
| 제6항 제2호 | 제3자 임대 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분 | 새 계약의 차임이 크게 오른 경우 |
| 적용 원칙 | 예정 합의가 없으면 각 호의 금액 중 큰 금액 | — |
임차인이 지금 확인해 둘 것
갱신거절 통지를 받았다면 거절 사유를 서면으로 확보하는 것이 먼저입니다. 실거주를 이유로 들었다는 사실이 기록으로 남아야, 이후 그 집에 다른 임차인이 들어왔을 때 조항을 적용할 수 있습니다. 통지가 구두로만 이루어졌다면 내용을 정리해 문자나 메일로 회신해 두는 방법도 있습니다.
이사한 뒤에도 갱신되었을 기간 동안 그 주택이 어떻게 사용되는지 확인해 둘 필요가 있습니다. 임대인 본인이나 직계존비속이 실제 거주하는지, 아니면 제3자가 임차해 들어왔는지가 손해배상 청구의 전제가 되기 때문입니다. 확인 과정에서 주거의 평온을 침해하는 방식은 피해야 하며, 자료 확보 방법은 사안에 따라 달라지므로 사전에 검토를 받는 편이 안전합니다.
정리하면 세 가지입니다. 첫째, 실거주 의사는 표명만으로 인정되지 않고 증명책임은 임대인에게 있습니다. 둘째, 갱신되었을 기간이 지나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 대상이 됩니다. 셋째, 배상액은 예정 합의가 없으면 법이 정한 기준 중 큰 금액으로 산정됩니다. 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 통지 내용과 계약 조건을 바탕으로 변호사의 검토를 받아보시길 권합니다.
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참고자료
· 「주택임대차보호법」 제6조의3(계약갱신 요구 등) — 국가법령정보센터
· 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 — 대법원 주요판결
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| 김벼리 로엘법무법인 변호사 부동산 사건 담당 변호사 프로필 보기 |
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