COLUMN · 부동산

작성 2026. 7. 29. | 로엘법무법인 장익준 변호사

계약 기간은 끝났고 이사 갈 집도 정했는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황. 이때 가장 위험한 선택은 "일단 이사하고 나중에 받자"입니다. 순서를 바꾸는 순간 임차인이 가진 가장 강한 무기가 사라지기 때문입니다.

이 글은 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사 전에 반드시 해 두어야 할 조치와, 그 조치가 경매 절차에서 어떤 힘을 갖는지를 조문과 대법원 판례를 기준으로 정리한 것입니다.

이사부터 하면 안 됩니다 — 순서가 권리를 결정합니다

임차인의 대항력과 우선변제권은 주택을 점유하고 주민등록을 유지하는 상태에 기초해 유지됩니다. 그래서 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 짐을 빼고 전입신고를 옮기면, 그 부동산이 경매로 넘어갔을 때 순위를 주장할 근거가 흔들립니다. 반대로 임차권등기를 먼저 마쳐 두면 등기가 그 지위를 대신 붙들어 주는 구조가 됩니다.

실무에서 가장 많이 보는 잘못된 순서는 세 가지입니다. 임대인의 "곧 준다"는 말을 믿고 이사부터 하는 경우, 새 집 계약 일정에 맞춰 전입신고를 옮겨 버리는 경우, 그리고 임차권등기 신청만 하고 등기가 실제로 완료되었는지 확인하지 않은 채 집을 비우는 경우입니다. 세 경우 모두 나중에 되돌리기가 쉽지 않습니다.

임차권등기명령 — 어디에 어떻게 신청하나

신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 합니다. 요건은 두 가지로 정리됩니다. 임대차가 끝났다는 것, 그리고 보증금이 반환되지 않았다는 것입니다. 계약 기간이 남아 있는 동안에는 이 제도를 쓸 수 없으므로, 묵시적 갱신 여부나 갱신 거절 통지 시점 등 '임대차가 끝났는지'에 관한 판단이 선행되어야 합니다.

「주택임대차보호법」 제3조의3은 신청서 기재사항, 민사집행법의 준용, 결정에 대한 항고, 임차권등기에 따른 대항력·우선변제권의 취득과 유지, 후순위 임차인의 권리 제한, 등기 관련 비용의 청구, 금융기관 등의 대위신청까지 함께 규정하고 있습니다. 한편 임대인이 협력하는 경우라면 「민법」 제621조에 따른 임대차등기도 가능하며, 같은 법 제3조의4 제2항은 그 신청서에 주민등록을 마친 날, 임차주택을 점유한 날, 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 적고 이를 증명할 서면을 첨부하도록 정하고 있습니다.

경매로 넘어갔을 때 — 배당요구 없이 배당받을 수 있습니다

임차권등기를 마친 임차인은 경매 절차에서 별도로 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자로 취급됩니다. 대법원은 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 우선변제권을 가지며, 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 우선변제청구권을 가진 채권자에 준하여 배당요구 없이 당연히 배당받을 수 있는 채권자에 속한다고 판단했습니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).

이 판결의 실무적 의미는 배당요구 종기를 놓쳐 배당에서 제외되는 사고를 막아 준다는 점입니다. 다만 이는 임차권등기가 유효하게 되어 있는 것을 전제로 하며, 배당 순위 자체는 등기 시점과 다른 담보권의 설정 시점에 따라 정해집니다. 등기를 해 두었다는 사실만으로 보증금 전액 회수가 보장되는 것은 아닙니다.

등기 이후의 순서 — 반환청구와 집행

임차권등기는 지위를 보전하는 조치이고, 실제로 돈을 받아내는 절차는 그다음입니다. 보증금 반환을 구하는 소송 등으로 집행권원을 확보한 뒤 임대인의 재산에 대한 강제집행으로 회수하거나, 그 주택이 경매로 진행되는 경우 배당을 통해 회수하는 경로로 나뉩니다. 어느 경로가 빠른지는 임대인의 다른 재산 유무와 해당 주택의 선순위 담보 상황에 따라 달라집니다.

필자가 임대차 사건을 다루며 확인하게 되는 것은, 초기에 등기부와 선순위 채권 상황을 정리해 두면 이후 협상과 절차 선택이 훨씬 단순해진다는 점입니다. 반대로 등기부 확인 없이 소송부터 시작하면 판결을 받아도 회수할 재산이 남지 않는 경우가 생깁니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 보증금을 받지 못한 상태에서는 이사 전에 임차권등기를 마쳐야 합니다. 둘째, 임차권등기를 한 임차인은 경매에서 배당요구 없이 배당받을 수 있는 채권자로 취급됩니다. 셋째, 등기는 지위 보전 조치일 뿐이므로 회수 경로는 별도로 설계해야 합니다. 개별 사안은 등기부와 임대차 종료 여부에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 이사 일정을 확정하기 전에 변호사의 검토를 받아보시길 권합니다.

참고자료

· 「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령), 제3조의4 — 국가법령정보센터
· 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 — 국가법령정보센터 판례 원문
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