COLUMN · 부동산

작성 2026. 10. 20. | 로엘법무법인 김성훈 변호사

공공임대주택에 오래 살아 온 임차인에게 분양전환은 내 집을 마련할 기회입니다. 우선 분양전환을 받으려면 무주택자여야 하는데, 입주 무렵 다른 집이 있었다가 나중에 정리한 경우가 문제 됩니다. 분양전환 시점에만 집이 없으면 되는지, 그 전부터 무주택이어야 하는지가 쟁점입니다.

대법원은 2026년 4월, 종전 입주자가 나간 세대를 개별 계약으로 임차한 사람은 계약한 날부터 무주택이어야 한다고 판단했습니다. 이 판결로 무주택 요건의 기준시점을 살펴봅니다.

계약 당시 집이 있던 임차인, 분양전환 자격이 다투어진 사건

이 사건은 공공건설임대주택 임차인 다수가 임대사업자인 주택회사를 상대로 분양전환과 관련해 부당이득 반환을 구한 사건입니다. 그중 한 임차인은 2005년 말 다른 아파트의 소유권이전등기를 마친 상태에서, 2007년 초 종전 입주자가 퇴거해 임대사업자에게 명도된 세대(명도세대)를 모집공고나 선착순이 아닌 개별 계약 방식으로 임차했습니다.

이 임차인은 2013년 합의해제를 원인으로 다른 아파트의 소유권이전등기를 말소했고, 2024년 1월 분양전환계약을 맺었습니다. 원심은 등기가 말소되었으니 계약일부터 분양전환 때까지 계속 무주택이었다고 보아 우선 분양전환 자격을 인정했지만, 대법원은 이 부분을 파기하고 서울고등법원에 환송했습니다.

대법원이 무주택 기준을 계약 체결일로 본 이유

명도세대를 개별 계약으로 임차한 사람의 무주택 요건은 임대차계약을 체결한 날부터 갖추어야 한다는 것이 이번 판결의 핵심입니다. 구 「임대주택법」 제21조 제1항 제1호는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 그 임대주택에 거주한 무주택자를 우선 분양전환 대상자로 정하고 있었습니다.

대법원은 공공건설임대주택 임차인 자격에 적용되던 당시 주택공급 규칙이 공급대상을 모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대주로 한정했고, 임대사업자에게 계약 전 주택전산망으로 주택 소유 여부를 검색해 자격 없는 사람에게는 임대하지 않도록 정한 점에 주목했습니다. 개별 계약으로 명도세대를 임대할 때도 임대사업자는 미리 무주택 여부를 확인해야 하므로, 임차인도 계약일부터 무주택이어야 한다는 것입니다.

계약 뒤 집을 정리해도 자격은 되살아나지 않습니다

계약 당시 다른 주택이 있어 우선 분양전환 대상자에서 벗어났다면, 그 뒤 합의해제로 소유권을 잃더라도 자격은 회복되지 않는다고 대법원은 보았습니다. 원심은 등기가 말소되었다는 사정에 무게를 두었지만, 대법원은 이미 요건을 갖추지 못한 시점이 있었다는 점을 더 중요하게 본 것입니다.

다만 대법원은 법령이 허용하는 예외적인 경우 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있다고 했고, 이 임차인에 대해서도 자격을 갖추지 못했다고 볼 여지가 크다고 하며 다시 심리하도록 했습니다. 환송 후 최종 결론은 아직 확인되지 않았습니다.

같은 판결에서 나머지 임차인들에 대한 임대사업자의 상고는 모두 기각되었습니다. 특히 선착순으로 입주한 임차인은 분양전환 당시까지 소유주택을 처분해 무주택자가 되면 우선 분양전환 대상자가 된다는 원심 판단이 그대로 유지되었습니다. 같은 무주택 요건이라도 입주 경로에 따라 기준시점이 달라진다는 뜻입니다.

분양전환을 앞둔 임차인이 확인할 것

분양전환을 앞둔 임차인은 먼저 자신이 어떤 경로로 입주했는지와 그 무렵 주택 소유 이력을 확인해야 합니다. 현행 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호도 계속 거주한 무주택자, 상속·판결·혼인으로 주택을 갖게 되었다가 분양전환 전에 처분한 사람, 선착순 입주자 등으로 우선 분양전환 대상을 나누어 정하고 있습니다.

자격을 통보받은 임차인은 통보 후 6개월, 임대의무기간이 10년인 주택은 12개월 안에 우선 분양전환 계약을 해야 하고, 그 기간 안에 계약하지 않으면 사업자가 제3자에게 매각할 수 있습니다(같은 조 제2항·제4항). 분양전환가격이 구 임대주택법령상 산정기준을 넘으면 넘는 범위에서 분양계약이 무효라는 것이 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결의 입장입니다.

필자가 임대차 상담을 하다 보면, 분양전환 통보를 받은 뒤에야 입주 무렵의 주택 소유 이력을 확인하는 경우를 종종 봅니다. 등기사항증명서와 임대차계약서로 시점을 미리 정리해 두는 것이 출발점입니다. 주택공급 자격이 문제 된 다른 사례는 전입신고만 해 둔 청약 당첨, 취소를 막지 못한 이유에서 다루었습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 명도세대를 개별 계약으로 임차한 사람은 임대차계약 체결일부터 무주택이어야 합니다. 둘째, 계약 당시 다른 주택이 있었다면 나중에 소유권을 잃어도 자격이 회복되지 않습니다. 셋째, 선착순 입주나 상속 등으로 주택을 취득한 경우처럼 입주 경로에 따라 기준시점이 다르므로 자신의 경우를 따로 확인해야 합니다.

참고자료

· 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다220178 판결 / 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터
· 「공공주택 특별법」 제50조의3 [시행 2026. 9. 8., 법률 제21895호] — 국가법령정보센터
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