COLUMN · 부동산

작성 2026. 10. 16. | 로엘법무법인 이은비 변호사

전세 계약을 하면서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입해 두면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 공사에 보증금을 청구할 수 있습니다. 그런데 보증금을 받지 못한 임차인이 그 집에 계속 살면서 공사에 보증금과 함께 늦게 준 데 따른 지연손해금까지 청구하는 경우가 있습니다.

대법원은 2026년 6월, 임차인이 집을 넘기거나 그 이행을 제공하기 전까지는 공사가 지연손해금을 부담하지 않는다고 판단했습니다. 보증금 자체는 받을 수 있어도 지연손해금은 다르게 계산될 수 있다는 점을 이 판결로 정리합니다.

보증금은 인정됐지만 지연손해금은 다시 심리하게 된 사건

이 사건의 임차인은 2021년 3월 보증금 3억 4,000만 원, 기간 2년으로 주택 임대차계약을 맺고, 임대인의 보증금 반환채무를 주택도시보증공사가 보증하는 계약도 함께 체결했습니다. 임차인은 임대인을 대리한 사람에게 갱신을 원하지 않는다고 알렸고, 임대차는 2023년 4월 기간 만료로 끝났습니다.

원심은 공사가 보증금 3억 4,000만 원과 함께 2023년 10월 14일부터의 지연손해금도 지급해야 한다고 보았습니다. 대법원은 보증금을 지급할 의무 부분에 대한 공사의 상고는 기각했지만, 지연손해금 부분은 파기해 서울고등법원으로 환송했습니다. 따라서 이 사건에서 지연손해금을 얼마나 인정할지는 환송심에서 다시 정해집니다.

공사의 보증금 지급과 집 인도가 동시이행인 이유

대법원은 공사의 보증채무 이행의무를 형식상 보증계약에서 나온 지급의무이지만, 실질은 임대차계약상 보증금 반환의무가 모습을 바꾼 것이어서 임대인의 의무와 같다고 볼 수 있다고 했습니다. 또 이 사건 보증계약 약관 제10조 제1항이 공사의 보증채무 이행과 임차인의 목적물 인도를 동시이행관계로 정하고 있다는 점도 들었습니다.

두 의무는 임대차계약과 보증계약이라는 별개의 계약에서 생겼지만, 대법원은 이를 쌍무계약에서 양쪽 채무가 동시이행관계에 있는 경우와 같이 볼 수 있다고 판단했습니다. 판결의 구조를 표로 정리하면 다음과 같습니다.

공사가 항변하지 않아도 지체책임이 생기지 않습니다

동시이행관계에서는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있습니다(「민법」 제536조 제1항). 「민법」 제387조는 기한의 종류에 따라 채무자가 지체책임을 지는 시점을 정하지만, 동시이행관계에 있는 채무는 이행기가 와도 상대방의 이행제공이 있을 때까지 지체책임을 지지 않는다는 것이 대법원의 법리입니다.

눈여겨볼 부분은 공사가 재판에서 또는 재판 밖에서 동시이행 항변을 실제로 했는지와 상관없이 지체책임이 면제된다고 본 점입니다. 이번 판결은 이 부분에서 대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결을 참조했는데, 매매계약 해제 뒤 원상회복 의무에 관한 사건에서 위 두 법리를 이미 밝힌 판결입니다.

이 사건 기록에는 임차인이 집을 인도했거나 그 이행을 제공했다는 자료가 없었습니다. 그런데도 원심이 이 점을 심리하지 않고 지연손해금 지급을 명했으므로, 대법원은 동시이행관계에 있는 채무의 지체책임에 관한 법리를 오해했다고 판단했습니다.

집에 머물며 보증금을 기다리는 임차인이 확인할 것

이 판결은 보증금을 받지 못한 임차인이 집을 비우지 말아야 한다는 뜻이 아니라, 집에 머무는 동안에는 공사에 지연손해금을 구하기 어렵다는 뜻입니다. 「주택임대차보호법」 제4조 제2항은 기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로, 계속 거주 자체가 막히는 것은 아닙니다.

필자가 보증금 반환 상담을 하다 보면, 집에 계속 살면서도 기간 만료일부터의 이자를 당연히 함께 받을 수 있다고 생각하는 분을 자주 봅니다. 지연손해금까지 고려한다면 언제, 어떤 방법으로 인도하거나 그 이행을 제공했는지 기록으로 남겨 두는 편이 좋습니다. 무엇이 이행제공으로 인정되는지는 이번 판결이 따로 다루지 않았으므로 개별 사정을 보아야 합니다.

반대로 집을 먼저 비운다면 대항력과 우선변제권을 지키는 조치가 먼저입니다. 임차권등기를 마치면 그 뒤 주택의 점유와 주민등록을 잃어도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 유지됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3 제5항). 신청 절차와 이사 순서는 전세보증금을 못 받았을 때, 이사 전에 할 일에서 정리했습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, HUG의 보증채무 이행의무는 실질상 보증금 반환의무의 변형으로 임차인의 집 인도의무와 동시이행관계입니다. 둘째, 임차인이 집을 인도하거나 이행을 제공하기 전에는 공사가 항변하지 않아도 지체책임이 없습니다. 셋째, 이 판결은 지연손해금 부분만 파기환송한 것이어서 최종 금액은 환송심에서 정해집니다.

참고자료

· 대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결 / 대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결 — 국가법령정보센터
· 「민법」 제387조·제536조 [시행 2026. 3. 17., 법률 제21454호] — 국가법령정보센터
· 「주택임대차보호법」 제3조의3·제4조 [시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호] — 국가법령정보센터
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