COLUMN · 부동산

작성 2026. 9. 17. | 로엘법무법인 김유진 변호사

상가를 분양받을 때 "이 호실은 약국"처럼 업종이 정해져 있는 경우가 많습니다. 그 지정은 옆 호실이 같은 업종을 열지 못하게 막아 주는 장치이기도 합니다.

문제는 시간이 흐른 뒤입니다. 상권이 바뀌어 지정 업종으로는 장사가 되지 않을 때, 그 업종 지정을 나중에 바꿀 수 있는가가 남습니다. 답은 바꿀 수 있다는 것이고, 누구의 합의로 바꾸느냐에서 결과가 갈립니다.

업종제한은 계약에서 시작합니다

업종제한의 출발점은 규약이 아니라 분양계약입니다. 위 판결은 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정해 분양한 경우, 수분양자나 그 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 다른 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의한 것으로 본다고 했습니다.

그래서 효력이 계약 당사자를 넘어섭니다. 지위를 양수한 사람과 임차인까지 업종 제한 약정을 준수할 의무가 있고, 이를 위반하면 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자가 동종업종의 영업금지를 청구할 권리를 가집니다. 분양계약서를 쓴 적이 없는 임차인도 소장을 받을 수 있다는 뜻입니다.

관리단이 생기면 규약으로 옮겨 갈 수 있습니다

관리단은 따로 만들지 않아도 생깁니다. 집합건물법 제23조 제1항은 건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다고 정합니다. 위 판결도 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생긴 때 미분양 전유부분의 구분소유자를 포함한 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립된다고 보았습니다.

관리단이 있으면 규약이 가능해집니다. 제28조 제1항은 건물과 대지 또는 부속시설의 관리·사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로 정할 수 있다고 하고, 제29조 제1항은 규약의 설정·변경·폐지를 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성으로 하도록 정합니다.

한 가지 제동장치가 같은 항 뒷부분에 있습니다. 규약의 설정·변경·폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다는 문장입니다. 업종 독점이 걸린 호실의 소유자에게는 이 문장이 정족수보다 먼저 검토됩니다.

누구의 합의가 필요한가

위 판결이 요건을 좁힌 이유는 업종 제한의 성격에 있습니다. 업종 제한에는 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로, 이를 사후에 변경하려면 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 있어야 한다는 것입니다. 상인회나 임차인 모임의 결의만으로는 부족합니다.

다만 본인이 직접 나설 필요는 없습니다. 판결은 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사가 대리인을 통하여서도 가능하고(집합건물법 제38조 제2항), 업종 제한 변경에 관한 동의의 의사표시도 마찬가지이며, 그 위임이나 대리권 수여가 반드시 개별적·구체적일 필요는 없다고 했습니다. 사전적·포괄적으로 위임이 되어 있다면 임차인이 참여한 결의나 합의를 통한 설정·변경도 가능하다는 것입니다.

정리하면 셋입니다. 업종제한은 계약에서 시작해 관리단 규약으로 옮겨 갈 수 있고, 바꾸려면 구분소유자 4분의 3과 그들 스스로의 합의가 필요하며, 바뀐 규약은 나중에 산 사람과 임차인에게도 미칩니다.

참고자료

· 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결(영업행위금지청구) — 대법원 종합법률정보
· 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조·제28조·제29조·제38조·제41조·제42조 [법률 제19282호, 시행 2023. 9. 29.] — 국가법령정보센터
· 관련: 상가 업종제한 약정, 누구까지 묶이나 / 아파트 하자, 2년과 10년의 차이
· 같은 날 발행 칼럼: 학교 앞 집회, 12월 16일부터 달라집니다