신탁부동산은 기존 거래에 없던 신탁사라는 주체와 신탁계약서를 추가로 검토해야 해 복잡하게 느껴지지만, 계약서를 정확히 이해하면 오히려 대주단과 낙찰자에게 유리하게 활용할 수 있습니다.

2010년대 초반 이후 신탁이 활발해졌고, 최근 시장 상황이 어려워지면서 대규모 공매가 늘어 신탁부동산의 명도 문제가 한층 중요해졌습니다. 공매로 낙찰을 받아도 채권을 회수하려면 기존 점유자를 내보내는 명도 과정을 거쳐야 하기 때문입니다.

기존 부동산 거래가 토지 소유자와 근저당권자 중심이었다면, 신탁에는 신탁사라는 새로운 주체가 더해집니다. 민법과 민사집행법 외에 신탁계약서라는 낯선 문서를 함께 검토해야 하므로 절차가 복잡해 보일 수 있습니다. 인도를 청구하는 근거는 두 갈래입니다. 하나는 소유권에 기반한 청구로, 신탁사가 대내외적으로 소유권을 인정받으므로 소유권에 근거해 명도를 구할 수 있습니다. 다른 하나는 신탁계약에 따른 반환 청구로, 신탁계약서에는 위탁자에게 명도 의무를 지우는 조항이 거의 예외 없이 들어 있어 계약을 근거로 반환을 청구할 수 있습니다.

명도의 난이도는 대항력을 갖춘 임차인이 있는지, 그 대항력이 신탁 전에 생겼는지 후에 생겼는지, 그리고 유치권 주장이 진정한 것인지에 따라 크게 달라집니다.

대항력을 갖춘 임차인이 있으면 당장 명도가 어려울 수 있어 대항력 발생 시점을 잘 살펴야 합니다. 주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 전입신고를 마치면(확정일자 포함) 대항력이 인정되고, 상가건물임대차보호법에서는 사업자등록과 건물의 인도가 있으면 대항력이 인정됩니다.

신탁 전후에 따라 결론이 달라집니다. 신탁계약 체결 전에 이미 대항력을 갖춘 임차인이 있었다면 신탁사가 임대인의 지위를 승계합니다. 반면 신탁으로 소유권이 이전된 뒤 위탁자가 신탁사의 동의 없이 임대차계약을 체결했다면, 그 계약은 적법한 계약으로 인정되지 않아 임차인은 대항력을 주장할 수 없습니다.

유치권을 주장하는 점유자가 있다면 먼저 허위 유치권인지 확인해야 합니다. 진정한 유치권이라도 명도가 불가능한 것은 아니어서, 피담보채무의 지급과 상환으로 명도하라는 상환이행 판결을 통해 인도를 구할 수 있습니다. 예를 들어 유치권의 피담보채무 1억 원을 지급함과 동시에 부동산을 인도하라는 형태의 판결을 받을 수 있습니다.

명도소송은 점유이전금지 가처분부터 본안 소송, 강제집행까지 전체 과정을 하나의 흐름으로 미리 설계해야 시간과 비용을 줄이고 판결을 받고도 집행이 막히는 상황을 피할 수 있습니다.

점유이전금지 가처분은 왜 필수인가

명도 본안 소송은 1심 판결까지 보통 1년 이상 걸립니다. 그 사이 점유자가 악의적으로 점유를 다른 사람에게 넘겨버리면, 승소 판결을 받더라도 그 판결로는 새 점유자에게 집행할 수 없어 명도가 막힐 수 있습니다. 미리 점유이전금지 가처분을 해 두면 소송 중 점유가 이전되더라도 기존 판결문으로 강제집행을 이어갈 수 있으므로, 사실상 반드시 신청해야 하는 절차입니다.

부당이득 반환 청구의 장단점

권원 없이 점유하는 임차인에게는 월세 상당의 부당이득을, 사용·수익하는 유치권자에게는 사용료 상당의 부당이득을 무단 점유 시점부터 청구할 수 있습니다. 소송이 길어질수록 반환액이 늘어 상대를 압박하는 수단이 되는 장점이 있습니다. 다만 무단 점유자가 자력이 없는 경우가 많아 판결을 받아도 실제 회수가 어려울 수 있고, 상대가 월세 적정성을 다투며 감정평가를 요청하면 감정인 지정과 이의 절차 등으로 4~6개월가량 소송이 늘어질 수 있습니다. 명도를 빨리 받아 채권을 회수해야 하는 대주단에게는 이러한 지연이 불리하게 작용합니다.

그래서 무단 점유자의 자력이 없어 보이면, 부당이득 청구는 뒤로 미루겠다는 경고만 남기고 명도소송 1심 판결을 먼저 받아 가집행으로 밀어붙인 뒤, 항소심이나 명도 확정 판결 이후에 부당이득을 청구하는 분리 진행이 유리할 수 있습니다.

승소 후 강제집행까지

명도소송에서 이겨도 판결문만으로는 최종 목적인 점유 이전을 이룰 수 없습니다. 점유자가 협조하지 않으면 집행관을 통해 인도 집행을 진행하고, 남은 동산에 대해서도 집행 절차를 밟아 실제로 점유를 넘겨받아야 합니다. 대항력 시점 검토와 점유이전금지 가처분, 부당이득 청구, 강제집행까지 처음부터 하나의 흐름으로 설계하는 것이 시간과 비용을 최소화하는 길입니다.

자주 묻는 질문